當(dāng)前,房?jī)r(jià)下降的城市增多,北京、上海等熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格跌幅居前。無論從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),還是從近日市場(chǎng)的銷售量和價(jià)格看,房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖受阻,仍處于調(diào)整期且恢復(fù)緩慢,市場(chǎng)仍面臨不少困難。這種狀況已對(duì)固定資產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成明顯拖累。為此,筆者建議采取堅(jiān)決有力措施,加快“探索新的發(fā)展模式”,在供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
在需求端,應(yīng)堅(jiān)持因城施策、一城一策,進(jìn)一步優(yōu)化支持合理住房需求的政策。首先,對(duì)非一二線城市不必要的行政性限制措施,如限購、限貸、限售、限價(jià)等不合時(shí)宜的、具有收縮性和抑制性的政策,應(yīng)逐步放松乃至徹底放開,以較好地支持剛性、改善性住房需求;其次,繼續(xù)降低首套住房和二套房的按揭貸款利率,并降低所有存量住房的按揭貸款利率;第三,適時(shí)降低非熱點(diǎn)地區(qū)、非一二線城市的首套房和第二套住房的首付比例、交易稅費(fèi)等;第四,根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況的變化,也可以考慮將這些政策進(jìn)一步向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍,逐步全面實(shí)行一區(qū)一策,這將有助于改善當(dāng)前樓市銷售的弱勢(shì)。
在供給端,首先,繼續(xù)加大金融支持力度,特別是加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持力度,進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策,加大保交樓資金支持,盡快幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)融資,改善流動(dòng)性,控制和穩(wěn)定金融體系的風(fēng)險(xiǎn),從而穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)預(yù)期;其次,采取各種方式,加大保障性租賃住房供給,加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè),推動(dòng)租購?fù)砗妥赓復(fù)瑱?quán)的真正實(shí)現(xiàn);第三,切實(shí)降低新增供地的土地成本,逐步減少由開發(fā)商承擔(dān)的各種配套設(shè)施建設(shè)移交。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,還是要加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性改革。黨的二十大再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位,強(qiáng)調(diào)要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。顯然,“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將是未來住房制度的大方向。在多主體供給方面,要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,土地供應(yīng)由單一的政府轉(zhuǎn)變成政府、集體經(jīng)濟(jì)組織等主體,住房供給由開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等共同提供,供給形式也應(yīng)從單一的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類供給。在多渠道保障方面,政府要承擔(dān)更多的住房責(zé)任,發(fā)揮積極作用,主動(dòng)運(yùn)用金融、土地、投資、貨幣化補(bǔ)貼、稅收等多種手段,充分保障“住有所居”。在“租購并舉”方面,核心在租,租賃房市場(chǎng)的不平衡不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展的明顯短板,因此要加快各類租賃市場(chǎng)的建設(shè)。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度改革,未來應(yīng)在房屋預(yù)售制、住宅用地體制、住宅供應(yīng)體制、租購?fù)瑱?quán)制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村土地制度和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度等多方面加快探索和推進(jìn)。(作者:王軍,華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事)
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