2019年年底,多家機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示,在經(jīng)濟(jì)形勢不明朗和新興商圈大量新增供應(yīng)的雙重背景下,短期來看,預(yù)計未來一年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚(yáng)且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力。

　　而近2年北京擴(kuò)張尤為迅猛的新辦公賽道,在2019年也面臨行業(yè)洗牌,大部分品牌放緩了擴(kuò)張的步伐,倒閉、關(guān)店,不足為奇。

　　在這樣的市場大環(huán)境下,京滬最大的新辦公運(yùn)營品牌Distrii辦伴最新打造的北京中關(guān)村韋伯時代辦公空間于2020年1月9日正式對外開放。憑借高度的品牌認(rèn)同感、優(yōu)異的產(chǎn)品打磨能力、高效項目操盤力以及閉環(huán)式客戶服務(wù)能力等,逆勢而上,交出了一份開業(yè)即滿租的優(yōu)異答卷。

　　目前該項目已被某互聯(lián)網(wǎng)巨頭整租。

　　中國硅谷北京中關(guān)村南端資管明珠 

　　流動的北京城,不變的創(chuàng)新地。

　　中關(guān)村,作為中國第一個國家級高新區(qū)、第一個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、第一個國家級人才特區(qū),是中國科技創(chuàng)新的一面旗幟。

　　時間的洪流滾滾向前,從昔日的電子一條街,到互聯(lián)網(wǎng)巨頭、科技新貴鱗次櫛比,中關(guān)村歷久彌新,在創(chuàng)新的河流中溯游跳躍,不斷面向全球,奔向世界,致力于打造全球科技創(chuàng)新高地。

　　據(jù)科技部數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2019年,中關(guān)村的獨(dú)角獸企業(yè)占據(jù)了全國的40.59%,而作為創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展代表的獨(dú)角獸企業(yè)聚集地,中關(guān)村,擁有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)良好的生態(tài)環(huán)境。這也從側(cè)面反映了中關(guān)村片區(qū)的價值。

　　可以說,中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)升級,是從根上促進(jìn)了該區(qū)域辦公市場的飛躍發(fā)展。

　　然而,原有的大量傳統(tǒng)辦公項目隨著時間的變遷從設(shè)計理念、業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品配置、服務(wù)品質(zhì)、智慧化體驗等眾多方面都已無法滿足當(dāng)下企業(yè)的辦公需求。因此,存量改造是中關(guān)村亟需解決的問題,也是改善、提升中關(guān)村辦公市場的核心方式。

　　Distrii辦伴韋伯時代辦公空間就是這樣一個典型的存量改造促進(jìn)辦公升級的項目 。

　　韋伯時代中心位于中關(guān)村南大街,周邊坐落有國家圖書館、中國人民大學(xué)、中央民族大學(xué)、北京理工大學(xué)、農(nóng)業(yè)科學(xué)院等多所重量級文化教育單位,文化、教育、高精科研氛圍濃郁,得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢為韋伯時代沉淀了極強(qiáng)的辦公集能優(yōu)勢。

　　該項目位于韋伯時代中心C座北樓,是一個7000平米的準(zhǔn)獨(dú)棟項目,涵蓋樓層B1-F5,共計6層。雖然擁有得天獨(dú)厚的集能優(yōu)勢,但是因建筑陳舊、功能單一等原因,已經(jīng)閑置多年,一直處于拆除后的毛坯狀態(tài),是典型的存量物業(yè)。

　　Distrii辦伴通過“市場定位、項目設(shè)計、工程改造、IT改造、招商運(yùn)營、管理維護(hù)”等全流程資產(chǎn)管理服務(wù),耗時百天左右,讓該項目從內(nèi)到外,煥然重生,將其打造成舒適、智慧、共享兼具私密的多功能辦公空間。

　　未來辦公的探路者

　　改造前,該樓的外立面并不凸顯,且隨著時間的侵蝕和剝落,外觀日漸老舊、殘破,與建筑本身的結(jié)構(gòu)和內(nèi)部空間功能、業(yè)態(tài)等都亟待重塑。

　　Distrii辦伴通過引進(jìn)智慧辦公理念,在原建筑立面基礎(chǔ)上,對項目外立面進(jìn)行整體改造升級;內(nèi)部空間業(yè)態(tài)和功能上,通過規(guī)劃帶有標(biāo)志性綠植墻、超級前臺、辦伴特有的咖啡吧、智慧路演區(qū)、移動會員區(qū)、獨(dú)立精裝辦公區(qū)、定制辦公區(qū)等,功能完善,產(chǎn)品豐富,交融明動,渾然一體;同時引進(jìn)辦伴特有的智能辦公系統(tǒng)和智慧樓宇系統(tǒng)如智能通行、智能燈光、智能視頻會議系統(tǒng)等,讓辦公更高效、便捷、舒適,同時讓樓宇管理更加智慧。

　　建筑煥新,外立面升級。該項目原建筑立面整體呈方形,視覺以及線條單調(diào),缺乏標(biāo)志性和層次感,且出入口較淺,缺乏縱深和空間感。Distrii辦伴切合原建筑立面方形石材元素,采用黑色金屬鋼板,加強(qiáng)框景深度,和墻面形成高差對比;同時,利用原建筑雨棚結(jié)構(gòu)和鑲嵌窗戶特點,進(jìn)行延伸,突出入口門頭,并配以獨(dú)特的標(biāo)志燈景,與室內(nèi)燈景相延續(xù),醒目而又具有縱深感。

　　此外,通過對約2000㎡的外立面石材以及局部建筑玻璃進(jìn)行煥新,加上臺階、坡道、綠化、路緣石等布局,使得建筑整體的科技感、立體感、線條美得到淋漓盡致的展現(xiàn)。

　　業(yè)態(tài)煥新,空間功能優(yōu)化。在內(nèi)部功能業(yè)態(tài)分布上,擺脫了傳統(tǒng)寫字樓單一的布局,將不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行重組、再規(guī)劃,充分利用每個空間的同時,也加強(qiáng)了各個區(qū)域彼此間的融合與互動性。最直觀的體現(xiàn)莫過于規(guī)劃了下沉樓梯,打通了地上一層與地下空間;在地下改造過程中,利用原有空調(diào)機(jī)房合并暖通設(shè)備,減少機(jī)房占用面等。

　　功能分區(qū)上也對應(yīng)了Distrii辦伴不同的空間產(chǎn)品。目前,B1層是移動工位與配套服務(wù)區(qū),涵蓋了洽談區(qū)、會議室、咖啡區(qū)以及休息區(qū),空間整體商務(wù)又不失溫度,靈動而輕松;一層則是超級前臺,方便商務(wù)接待等,為入駐企業(yè)提供“管家式”的全方位服務(wù);2層是辦伴的2.0獨(dú)立精裝產(chǎn)品以及3.0超能辦公室,分別為1-20人小戶型和20人以上戶型,其中超能辦公室配備獨(dú)立老板間、會客室和Distrii辦伴自主研發(fā)的革新產(chǎn)品——IT BOX;3-5層,均為辦伴的4.0定制產(chǎn)品,按照企業(yè)需求,提供一站式軟裝、硬裝定制服務(wù),適合100人以上的中大型企業(yè)使用。

　　可以看到,韋伯時代空間為辦公人群提供的是企業(yè)全生命周期的辦公產(chǎn)品和服務(wù),不同階段的企業(yè)都能在這里找到適合自己的空間。

　　智慧煥新,智能化升級。智慧與科技的應(yīng)用也是煥新升級的核心一環(huán)。Distrii辦伴在韋伯時代打造了一個全場景系統(tǒng),包含了智能通行管理解決方案、無感知人臉采集分析系統(tǒng)、超級會議管理系統(tǒng)、智能集控系統(tǒng)、智能能耗管理等,通過客戶端App打造線上線下一體化的智慧辦公解決方案。

　　比如,通行上應(yīng)用最新智能人臉識別PAD匹配速通閘機(jī),0.3秒快速通過道閘,讓通行更快捷;樓宇內(nèi)應(yīng)用監(jiān)測管理系統(tǒng),進(jìn)行管理以及分析傳感設(shè)備數(shù)據(jù),實時監(jiān)測空間溫濕度、二氧化碳濃度等,保障租戶健康安全;多端可無縫融合的會議系統(tǒng),實現(xiàn)無線投屏、內(nèi)容共享、屏幕觸摸、手寫等多項跨區(qū)域協(xié)作功能,提供了智能又高效的辦公溝通體驗。

　　整體來說,項目綠色、智能交融,更具生態(tài)感和科技感;區(qū)域之間融合、交流、共享,增加項目互動性;同時注入城市思維,每一面都是不同的風(fēng)景。從內(nèi)到外,從傳統(tǒng)到智能,Distrii辦伴韋伯時代煥然重生。

　　成功升級后的韋伯時代空間儼然已成了中關(guān)村新一代辦公空間的代表 。

　　整體定制開業(yè)即滿租?？v觀整個中關(guān)村區(qū)域,韋伯時代項目并不是Distrii辦伴在這里落下的第一個智慧辦公空間,在它之前Distrii辦伴就已經(jīng)成功打造了上地NEO空間、天使大廈空間、悅?cè)R大廈空間以及天作國際大廈空間等多個項目,既有大客戶定制也有靈活辦公業(yè)態(tài),出租率一直穩(wěn)定95%以上。

　　可以說對于中關(guān)村整體市場的把控和項目的操盤,無論是大客戶定制還是靈活辦公的精細(xì)化運(yùn)營,Distrii辦伴,駕輕就熟。

　　盡管如此,在韋伯時代項目上,Distrii辦伴并沒有輕易地把已有的成功經(jīng)驗迫切照搬到這個新項目上,而是從頭梳理當(dāng)下的市場環(huán)境,調(diào)研周邊競品,分析目標(biāo)客戶及需求。

　　在大量而系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,反復(fù)研究周邊客群及需求,基于客戶畫像的兩極現(xiàn)象:一面是互聯(lián)網(wǎng)等巨頭林立出現(xiàn)的大規(guī)模辦公擴(kuò)張需求;另一面是該區(qū)域密布的雨后春筍般快速成長的中小型新興企業(yè)。

　　Distrii辦伴創(chuàng)新大膽地制定了雙軌并行的招運(yùn)策略:整體定制+按樓層及產(chǎn)品階梯式招商并行。Distrii辦伴通過韋伯項目推介會、開業(yè)開放日等一系列精準(zhǔn)動作,為韋伯項目和整個區(qū)域累計了大量而需求多樣化的客戶資源。

　　在招商過程中,Distrii辦伴快速組建復(fù)合型客戶服務(wù)團(tuán)隊,從招商、設(shè)計、工程建造等,從第一次對接,到最后一次驗收,每一次商務(wù)談判,Distrii辦伴都能快速敏捷捕捉到客戶的需求,進(jìn)行高效閉環(huán)式優(yōu)化、落地。

　　因此,對Distrii辦伴而言,每一個辦公需求的精準(zhǔn)捕捉和落地都是對整個團(tuán)隊綜合能力的檢驗;客戶所屬行業(yè)特質(zhì)、部門架構(gòu)、公司文化、辦公習(xí)慣等每一個角度,都是能精準(zhǔn)滿足對方需求的立足點。

　　最終,該項目憑借著已有的優(yōu)異品牌口碑和項目質(zhì)量以及招商、服務(wù)能力實現(xiàn)了整體定制,開業(yè)即滿租。

　　觸電資本,與資管時代共振

　　其實對Distrii辦伴而言,該項目的意義不僅在于舊樓的成功翻新,更在于服務(wù)資管模式的又一次成功實踐。

　　2019年5月21日,Distrii辦伴首次攜手目前國內(nèi)規(guī)模最大的專注于困境資產(chǎn)投資的特殊機(jī)遇投資基金之一鼎一投資,就該項目以服務(wù)資管模式簽署合作協(xié)議,旨在打造中關(guān)村南大街的服務(wù)資管標(biāo)桿。

　　Distrii辦伴在此次合作中不僅深度參與“管”的環(huán)節(jié),還將獲取資產(chǎn)升值后的退出收益。這意味著,辦伴進(jìn)一步參與到了資產(chǎn)管理“投、融、管、退”的閉環(huán)式全鏈條中,也預(yù)示著從新辦公到新資管,辦伴在不斷進(jìn)階、蛻變。

　　據(jù)評估,改造完成后,該項目租金溢價在50%以上,是辦伴全流程服務(wù)資管模式下的成功標(biāo)的。

　　因此,韋伯時代空間煥新完成,不僅能夠滿足1000人的智慧辦公需求,為中關(guān)村產(chǎn)業(yè)升級搭建一個更加面向未來的價值輸出地;同時,也為資產(chǎn)管理樹立了一個新的范本。

　　其實,新辦公在國內(nèi)發(fā)展五年之后,與資產(chǎn)管理掛鉤已經(jīng)是必然的趨勢。資管的邏輯是讓資產(chǎn)方與運(yùn)營方形成更深的綁定,是更有利的共贏模式。

　　資管也在城市更新的過程中發(fā)揮重要作用,被認(rèn)為是點石成金、變廢為寶的城市更新之手。

　　而隨著"城市增長主義"終結(jié),中國的城市進(jìn)入到了存量時代,未來城市更新成為規(guī)劃的主要領(lǐng)域。

　　特別是當(dāng)下,受新冠疫情影響,從C端個體到B端企業(yè)都積極關(guān)注健康與安全,也引起了城市中老舊小區(qū)、寫字樓以及其他建筑新一輪的更新需求;未來,這種更新需求只會越來越烈。

　　從這個角度來講,Distrii辦伴韋伯時代項目再次主動夯實服務(wù)資管能力,在接下來轟轟烈烈的城市更新時代,擁有更強(qiáng)的主動權(quán)。

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